用于激励物业公司提供更好的服务
栏目:灯箱广告 发布时间:2019-03-03 11:12

  近日,笔者了解到,在各大小区的电梯里,美容整形、商超、房产等相关的电子屏广告越来越多,不仅仅是电梯里,从小区的进口处到地下车库栏杆,以及楼道、路灯灯箱等都是广告,而这些公摊面积所带来的广告收益去向何处?业主是否应该有知情权?

  据某房地产前期部负责人余总介绍,“公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。而公摊的区域包括如:电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道以及公用的墙体等,上述面积越大,公摊面积则越多,随着户数的增加,则是摊薄了公摊面积。”而仓库、值班警卫室、车库车道、作为人防工程的地下室、为多幢楼房服务的设备用房、物业服务用房、开发商自用房、管理用房等这些并不包含在公摊面积里。

  关于公摊面积的算法,余总说,这方面还是有法可依的,基本上根据公摊计算规则把所有公摊部位确定,同时定性层摊、幢摊等,他也给了个很简单的计算方式:公摊面积=建筑面积—套内建筑面积,套内的建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积,这当中还涉及公摊系数、公摊率,具体的标准还要根据设计的水平而定。每一户的公摊面积=公摊系数×每户的套内建筑面积,所以同一层楼,在公摊系数一致的情况下,套内的面积越大,公摊面积也就越大。

  对大多数人来说,买房子是人生中大事,在购房时,公摊面积也是大家一直纠结的,而得房率就是公摊面积和建筑面积的比例。一般来说,住宅的公摊系数在0.18-0.25之间,但是现实中公摊系数却屡屡超过这个范围。比如买了100平方米的房子,结果实际面积只有80平方米,公摊面积占去了20平方米。

  从简单的意义上说,上楼需要乘电梯,生活需要水电,生活垃圾需要处理,还要有健身场所,公摊面积也就不算是冤枉钱了,虽然公摊了公共的面积,但是购房者也是其中的使用者,其实这些费用还是花在了业主的身上。

  2007年修订后的《物业管理条例》明确规定,利用物业共用部位、公用设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后,按照规定办理相关手续。在小区公共场所,公告设施上经营广告,应当经过小区全体业主同意或授权,物业公司不得擅自引入广告。经营广告所得,也应该归全体业主所有,业主有权要求物业公司披露相关账目,具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。

  而实际的情况是,多数业主对于广告收益并不知情,目前很多物业公司擅自引入广告,并将广告收入据为己有,主要的理由就是物业费收不上来,物业公司要通过广告费弥补亏空。

  一般来说,小区广告的收益可以约定用于公共开支,如用来补充住房维修基金、改善小区服务,也可用于冲抵物业管理费、公摊水电费等等。此外,还可以从中提取一部分作为报酬,用于激励物业公司提供更好的服务。如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有,业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告并处以罚款。除举报外,还可以起诉物业公司。起诉的时候,最好以业主委员会的名义,因为经过备案的业主委员会具有诉讼主体资格。此外,如物业公司拒不纠正其不当行为,在物业服务合同期满后,业主委员会可以撤换该物业公司。见习记者马娟娣

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